2011年上半年的土地市場(chǎng)一派熱鬧，供應量大幅增加的同時(shí)，需求表現也不俗，受政府推地節奏的影響，商住用地的月度成交量起伏較大。外來(lái)品牌發(fā)展商頻頻進(jìn)入，成為一大亮點(diǎn)。

　　雖然上半年整體土地市場(chǎng)呈現供需兩旺，但進(jìn)入5月下旬之后，土地市場(chǎng)的表現便差強人意。在樓市調控深入、信貸緊縮、“一房一價(jià)”的影響下，市民購房的觀(guān)望情緒迅速蔓延，從商品房市場(chǎng)波及到唇齒相依的土地市場(chǎng)，近期東莞土地市場(chǎng)流拍現象抬頭。5月末至6月的冷清，使行內對后市的判斷顯得謹慎。東莞中原策略研究中心認為，經(jīng)過(guò)前幾個(gè)月土地的集中放量之后，進(jìn)入7月推地節奏開(kāi)始放緩，隨著(zhù)銀行繼續收緊信貸，開(kāi)發(fā)商資金壓力增大，出貨壓力劇增，他們將愈加珍惜手中有限的資金，即使有優(yōu)質(zhì)地塊上市，拿地也會(huì )謹慎，預計土地市場(chǎng)將步入一個(gè)相對的平靜期，激烈競拍地王的情況會(huì )較少出現。

         根據對上半年出讓地塊的信息進(jìn)行統計，2011年上半年?yáng)|莞市國土資源局掛牌上市119宗土地，總面積419.82萬(wàn)平方米，首次突破400萬(wàn)平方米，同比增加12.30%。其中商住用地45宗，占地面積211.00萬(wàn)平方米；商業(yè)金融用地12宗，占地25.38萬(wàn)平方米；工業(yè)用地60宗，占地181.79萬(wàn)平方米。

　　2011年上半年，國土管理部門(mén)在土地市場(chǎng)上，持續大規模供應放閘，其中商住用地供應更是超過(guò)2003年，成為近幾年來(lái)的一個(gè)高峰。而從上半年供應土地的分布來(lái)看，大朗、沙田等幾個(gè)近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)漸熱的鎮區商住用地供應比重達到近五成，沙田、道滘、大朗將成為未來(lái)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，業(yè)內人士表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同城市建設息息相關(guān)，政府部門(mén)在積極引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向鎮區鋪開(kāi)，希望改變東莞樓市區域發(fā)展不均衡的狀態(tài)。

　　受到土地供應開(kāi)閘放水的影響，上半年土地成交總量創(chuàng )新高。據東莞中原策略研究中心監控土地交易數據統計，2011年上半年?yáng)|莞市成交114宗土地，成交面積為396.22萬(wàn)平方米，同比增加32.31%，成交金額92.41億元，同比增加55.80%；其中商住用地成交44宗，成交面積197.32萬(wàn)平方米，同比增加87.22%，成交金額74.80億元，同比增加50.09%。研究人士表示，從近年商住用地供需比走勢來(lái)看，總體上土地需求旺盛，市場(chǎng)供求關(guān)系相對平衡，除了2008年樓市低迷致使土地市場(chǎng)流拍情況嚴重，供大于求的狀態(tài)比較明顯之外，2009年以來(lái)供需比大幅下降，2011年上半年隨著(zhù)部分非中心鎮的土地出讓增多，流拍情況有所增加，但大部分商住地塊還是順利成交，供需比維持一定的平衡。

        鎮區不乏高溢價(jià)地塊

　　由于供應土地多在鎮區，2011年上半年，東莞全市有18個(gè)區域有商住用地成交，東莞土地市場(chǎng)整體向好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區域和次熱點(diǎn)區域，如塘廈、沙田、大朗等區域成交的商住用地平分秋色，合計占據全市的85%，當中尤其又以塘廈、沙田的規模最大。行內人士分析認為，在接下來(lái)的一段時(shí)期，這些商住地大量成交的區域將迎來(lái)又一輪快速開(kāi)發(fā)的熱潮。

　　除熱點(diǎn)鎮區外，非中心鎮區商住地也有不小的成交。如編號2011G036的清溪鎮清鳳大道東側地塊，經(jīng)過(guò)28輪激烈競拍，被深圳市創(chuàng )展置地實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以5600萬(wàn)元的代價(jià)收入囊中，樓面地價(jià)1706元/平方米；曾經(jīng)三度流拍的樟木頭“大齡剩女”商住用地——樟羅村西城路西側地塊也風(fēng)光出嫁長(cháng)虹置業(yè)。除此之外，以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)偏弱的鎮區在1季度也涌現部分高價(jià)地，其中東坑井美社區地塊，被冠成投資不惜花費重金9600萬(wàn)元收入囊中，溢價(jià)率達到243%，折合樓面地價(jià)3264元/平方米，創(chuàng )造了這個(gè)鎮區的“地王”紀錄；道滘蔡白村的2011G019地塊，也得到幾個(gè)開(kāi)發(fā)商的垂青，以253%的溢價(jià)率成為“溢價(jià)之王”。

　　東莞中原策略研究中心分析表示，由于上半年商住用地成交多以鎮區為主，且明顯向非中心鎮區轉移，且樓市調控持續，上半年雖然出現了部分高溢價(jià)地塊，但整體而言土地市場(chǎng)競爭并不激烈，樓面地價(jià)呈現穩步回落的態(tài)勢。

　　外來(lái)發(fā)展商積極拿地

　　2011年上半年土地市場(chǎng)的另一個(gè)亮點(diǎn)，是品牌發(fā)展商在土地市場(chǎng)的表現。據統計，外來(lái)開(kāi)發(fā)商拿地比重超越本地企業(yè)，拿地比重達到55.37%，而去年同期僅為17%，外來(lái)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的強勁勢頭十分明顯。不但地產(chǎn)大鱷萬(wàn)科地產(chǎn)、碧桂園集團繼續深耕東莞樓市，雙雙在塘廈斬獲頗豐、擴大版圖，就連恒大地產(chǎn)、敏捷地產(chǎn)、珠江投資、長(cháng)虹置業(yè)也首次以直線(xiàn)或曲線(xiàn)形式登陸東莞樓市掘金，躍躍欲試，使商住用地成交出現井噴。

　　從上半年的商住用地交易情況來(lái)看，外來(lái)開(kāi)發(fā)商大放異彩，特別是廣深開(kāi)發(fā)商的表現更加搶眼，頻繁現身參與競拍，并且斬獲頗豐。珠江投資拿下塘廈地塊，廣州敏捷地產(chǎn)拿下大朗地塊，長(cháng)虹置業(yè)獲取樟木頭地塊，使這些外來(lái)發(fā)展商成為東莞新秀。而恒大繼入主深圳建設，將百悅尚城收歸旗下之后，又接下富通的莞城圍仔地塊，迅速在東莞開(kāi)疆拓土。光耀地產(chǎn)也通過(guò)協(xié)議受讓的方式，獲取了松山湖一優(yōu)質(zhì)地塊，欲開(kāi)發(fā)高端系列產(chǎn)品——“先生的湖”。

　　不僅發(fā)展商在土地市場(chǎng)表現活躍，部分非房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)也加入戰場(chǎng)，也成為上半年土地市場(chǎng)的一個(gè)突出表現。3月，東莞市時(shí)珍醫藥有限公司經(jīng)過(guò)33輪鏖戰，擊退其余七家買(mǎi)家，以總價(jià)8100萬(wàn)元、樓面地價(jià)4045元/平方米、溢價(jià)率237.50%的代價(jià)拿下鳳崗地塊，競拍結束后，該公司相關(guān)負責人信心滿(mǎn)滿(mǎn)地對記者表示，看好房地產(chǎn)發(fā)展前景，其公司打算以此為起點(diǎn)，進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)。

　　行內人士分析表示，廣深兩地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地愈發(fā)稀缺，況且現在正在限購，樓市調整風(fēng)險激增，這使廣深兩地發(fā)展商更加注重東莞市場(chǎng)，以謀取更大的發(fā)展空間。也有地產(chǎn)研究人士認為，外來(lái)品牌發(fā)展商入莞是大勢所趨，在目前的宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境下，一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)明顯受到較多限制，包括信貸、拿地等各方面，相比之下，二三線(xiàn)城市甚至三四線(xiàn)城市的機會(huì )較一線(xiàn)城市要多得多。而就珠三角城市而言，東莞有相對成熟和相對寬松的市場(chǎng)環(huán)境，因而也具備了更多的發(fā)展機會(huì )，從而不斷吸引外來(lái)發(fā)展商的進(jìn)入。